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　　“我公司將開發(fā)的商品房轉作了固定資產，用于本公司辦公用房，是否視同銷售？如何進行企業(yè)所得稅、土地增值稅以及營業(yè)稅處理？”日前，湖北省十堰市鼎新房地產開發(fā)公司財務部的王會計撥打市國稅局12366納稅服務熱線進行咨詢。咨詢員結合相關稅收政策，分稅種進行了解釋。
　　第一，企業(yè)所得稅。將開發(fā)的商品房轉作固定資產，在企業(yè)所得稅上是否應當視同銷售應區(qū)分兩種情況。
　　一是將開發(fā)的商品房轉作固定資產的行為發(fā)生在2008年1月1日以前，按照當時的規(guī)定，應當視同銷售。國家稅務總局《關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕31號）規(guī)定，開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品轉作固定資產或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。根據(jù)該規(guī)定，對開發(fā)的商品房轉作公司固定資產的，應當視同銷售。應當注意的是，將商品房轉作公司固定資產，按照企業(yè)會計制度，對固定資產的計價并非是按視同銷售的計稅價格，而是以原始價值作為固定資產的入賬價值，計提折舊也是以原始價值為依據(jù)。而根據(jù)稅法規(guī)定，折舊的計稅基礎應當以視同銷售的計稅價格，即在年度企業(yè)所得稅納稅申報時，相應作調減應納稅所得額處理。
　　二是將開發(fā)的商品房轉作固定資產的行為發(fā)生在2008年1月1日以后，不應當視同銷售。國家稅務總局《關于企業(yè)處置資產所得稅處理問題的通知》（國稅函〔2008〕828號）規(guī)定，企業(yè)發(fā)生下列情形的處置資產，除將資產轉移至境外以外，由于資產所有權屬在形式和實質上均不發(fā)生改變，可作為內部處置資產，不視同銷售確認收入，相關資產的計稅基礎延續(xù)計算：將資產用于生產、制造、加工另一產品，改變資產形狀、結構或性能，改變資產用途（如自建商品房轉為自用或經營），將資產在總機構及其分支機構之間轉移，上述兩種或兩種以上情形的混合，其他不改變資產所有權屬的用途。國稅函〔2008〕828號文件也明確，自建商品房轉為自用或經營不視同銷售。該規(guī)定從2008年1月1日起執(zhí)行。所以，對房地產開發(fā)企業(yè)于2008年1月1日后將所開發(fā)的商品房轉作固定資產的，不應當視同銷售。國稅函〔2008〕828號文件同時規(guī)定，對2008年1月1日以前發(fā)生的處置資產，2008年1月1日以后尚未進行稅務處理的，按本通知規(guī)定執(zhí)行。
　　第二，營業(yè)稅。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，在中華人民共和國境內有償提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人為營業(yè)稅納稅義務人。所謂有償，包括取得貨幣、貨物或者其他經濟利益。單位（不包括個人）將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產。由此可見，納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并取得貨幣、貨物或者其他經濟利益的，是征收營業(yè)稅的前提，唯有單位將不動產無償贈與是例外。對房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品轉作固定資產用于本企業(yè)自用、樣品等行為，作為房地產開發(fā)企業(yè)既未取得貨幣、貨物及其他經濟利益，又不存在著無償贈送他人的行為，所以，對貨物在統(tǒng)一法人實體內部之間的轉移，不視同銷售，不征收銷售不動產營業(yè)稅。
　　第三，土地增值稅。國家稅務總局《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。由此可見，對開發(fā)的商品房轉為自用或出租等，不論是否辦理產權，只要產權沒有發(fā)生轉移的，不征收土地增值稅。