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營業(yè)稅是房地產(chǎn)合作開發(fā)企業(yè)涉及的主要稅種之一。因簽訂的合作開發(fā)合同或協(xié)議不同，營業(yè)稅的納稅依據(jù)也有所不同。企業(yè)如果不能準確劃分，就會面臨較大的納稅風險。
　　根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅問題解答（之一）〉的通知》（國稅函發(fā)〔1995〕156號）的規(guī)定，房地產(chǎn)合作開發(fā)主要有兩種合作方式。
　　第一，純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體的交換方式有以下兩種。
　　1.土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。根據(jù)國稅函發(fā)〔1995〕156號文件規(guī)定，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。因而，合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅應(yīng)稅行為，甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目繳稅，乙方應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳稅。
　　由于雙方?jīng)]有進行貨幣結(jié)算，應(yīng)當按照《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十條的規(guī)定，分別核定雙方的營業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)對其銷售收入再按“銷售不動產(chǎn)”
　　稅目征收營業(yè)稅。
　　2.以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)。甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對其按“服務(wù)業(yè)———租賃業(yè)”征收營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十條的規(guī)定核定。
　　第二，甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅。
　　1.房屋建成后如果雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。
　　按照財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅〔2002〕191號）“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅，只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅，對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。
　　2.房屋建成后甲方采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤。
　　上述方式因甲方和乙方不屬于共擔風險、共享利潤的行為，不屬財稅〔2002〕191號文件所稱的“投資入股不征營業(yè)稅”的行為，屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為。因此，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅；對合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入，依“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。
　　3.房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。
　　此種經(jīng)營行為也未構(gòu)成財稅〔2002〕191號文件所稱的“以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔風險的不征營業(yè)稅”的行為。因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅，其營業(yè)額按《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十條的規(guī)定核定。因此，對合營企業(yè)的房屋在分配給甲方、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產(chǎn)”征稅。
　　綜上分析，不同的合作方式下，轉(zhuǎn)讓土地涉及的納稅規(guī)定各不相同，納稅人必須界定清晰，準確把握。
　　另外，企業(yè)需要注意的是，怎樣才算符合規(guī)定的“合作建房”？按照國家稅務(wù)總局《關(guān)于合作建房營業(yè)稅問題的批復》（國稅函〔2005〕1003號）精神，甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的行為，不屬于合作建房，不適用于國稅發(fā)〔1995〕156號文件的規(guī)定。因為在這種情況下，土地使用權(quán)沒有轉(zhuǎn)移，其實質(zhì)是甲方籌資建房，乙方以貨幣資金購買房地產(chǎn)。所以，關(guān)鍵是要看土地使用權(quán)有沒有實際轉(zhuǎn)移。