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何道成解釋房地產(chǎn)新31號文
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法
　　第一章
總
則　　第一條 根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。　　第二條 本辦法適用于中國境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）?！　〉谌龡l 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應視為已經(jīng)完工：　　
（一） 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案?！　?
（二） 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。　　
（三） 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。
（《會計準則》《國稅函[2008]875號》文件，已經(jīng)確定了銷售貨物收入實現(xiàn)的條件，這里強調(diào)開發(fā)產(chǎn)品完工條件目的是什么？是否意味著只要開發(fā)產(chǎn)品完工，不管會計上是否結(jié)轉(zhuǎn)收入，也不管是否符合國稅函[2008]875號文件的規(guī)定，在計算企業(yè)所得稅時都要按照實際結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本？）
總局所得稅司二處，何處長回答：
只要符合產(chǎn)品完工的三個條件之一，不論會計上是否符合收入實現(xiàn)條件，是否計算出實際利潤，計算所得稅時就應該按照實際利潤計算應納稅所得額。
　　
第四條 企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形，稅務機關(guān)可對其以往應繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收管理，并逐步規(guī)范，同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進行處理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進行征收、管理?！　?
第二章
收入的稅務處理　　　　
第五條 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。
（這里的發(fā)票指的是什么，包括企業(yè)開出的加蓋本企業(yè)公章的其他票據(jù)嗎？代收費用在什么時點確認為收入，成本如何計算？）


總局所得稅司二處，何處長回答：
包括企業(yè)開出的各種收據(jù)，只要以企業(yè)名義收款就要納入收入；什么時候付出，再作扣除?！　?
第六條 企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認：
（按照以上規(guī)定確認的收入，是否全部要結(jié)轉(zhuǎn)實際成本和實際利潤？后面講的預售收入指的是什么？）
（按照本條規(guī)定企業(yè)所得稅收入應包含一部分預收帳款。既然本辦法第九條規(guī)定：“預售收入”仍按照預計毛利計入應納稅所得額，那么在這里還將它明確為收入用意是什么？在國稅函[2006]31號文件中，以下幾種銷售方式只適用于銷售完工產(chǎn)品，現(xiàn)在適用于銷售未完工產(chǎn)品嗎？）


總局所得稅司二處，何處長回答：
從企業(yè)所得稅的角度，不存在預收帳款的概念，只要簽訂了《銷售合同》、《預售合同》并收取款項，全部確認為收入。能夠確認實際利潤的，按實際利潤確認企業(yè)所得額，不能確認實際利潤的，按預毛利計利確認所得額。但是與會計上的收入是有區(qū)別的?！　?
（一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認收入的實現(xiàn)?！　?
（二）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。　　
（三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)?！　?
（四）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)：　　
1.采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。　　

2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。　　

3.采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。　　

4.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)?！　〉谄邨l 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：　　
（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；　　
（二）由主管稅務機關(guān)參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；　　
（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關(guān)確定?！　?
第八條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規(guī)定進行確定：　　
（一）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。　　
（二）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%?！　?
（三）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%?！　?
（四）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%?！　?
第九條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。
（毛利額＝銷售收入－銷售成本；所得額＝銷售收入－銷售成本－銷售稅金－期間費用。將毛利額并入所得額怎么解釋？實際毛利與預計毛利的差額在企業(yè)所得稅報表中怎樣體現(xiàn)？）
總局所得稅司二處，何處長回答：將毛利額計入應納稅所得額后，再允許扣除“其對應的營業(yè)稅金及附加和期間費用，包括符合條件的業(yè)務招待費和廣告費”。　　在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務機關(guān)需要的其他相關(guān)資料?！　〉谑畻l 企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現(xiàn)?！　?
第三章
成本、費用扣除的稅務處理　　　　

第十一條 企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本?！　?

第十二條 企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。
（本年度賬面未結(jié)轉(zhuǎn)收入，業(yè)務招待費和廣告費能扣除嗎？按預收帳款繳納的營業(yè)稅金及附加能扣除嗎？按預收帳款繳納的土地增值稅能扣除嗎？）
總局所得稅司二處，何處長回答：
全都可以扣除?！　?

第十三條 開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的核算應按第四章的規(guī)定進行處理?！　?

第十四條 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定：　　可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積　　已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本　　

第十五條 企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，準予在當期據(jù)實扣除。